Vlasnici pretvoreni u podstanare

Za „Pečat“ iz Ljubljane Svetlana Vasović Mekina

Iako je cilj koji se želeo postići usvajanjem novog zakona o stanovanju dobar, to se ne može reći i za sredstva koja je država izabrala za njegovo postizanje. Primer Slovenije trebalo je da bude znak za alarm. Nažalost, nije

Grad Beograd je inicijator novog zakona o stanovanju i održavanju zgrada koji će, tvrdi pomoćnica ministra građevine Jovanka Atanacković, biti usvojen do kraja februara. Očekivalo bi se da će država, pošto se posle četvrt veka latila rešavanja „svakodnevnih problema u stambenim zgradama“, to učiniti promišljeno i temeljno, pre svega analizirajući kako je to uređeno u drugim državama, kako izbegla tuđe greške. A što se neponavljanja grešaka tiče, nije trebalo ići daleko – već primer Slovenije sa kojom smo 70 godina delili zajedničku prošlost i državu, trebalo je da bude znak za alarm. Nažalost, nije. Iako je cilj koji se želeo postići usvajanjem novog zakona o stanovanju dobar, to se ne može reći i za sredstva koja je država izabrala za njegovo postizanje.

[restrictedarea]

OPOMENA I NAUK Već uzgredna anketa i napisi po novinama upućuju nas da je stvorena iluzija da će o stambenim zgradama ubuduće brinuti i sve probleme otkloniti nekakav vešt i dobroćudni kućepazitelj (hauzmajstor, domar), te da će zahvaljujući njegovom umeću zapuštene i oronule zgrade njihovih osiromašenih vlasnika – ubrzo postati lepše i funkcionalnije. To je mit; zakon ne predviđa ustoličenje nekog superradiše koji će ličnim trudom i sa svojih 10 prstiju podići kvalitet zgrade na viši nivo već posrednika, lukavo tituliranog – upravnik. Tamo gde se vlasnici stanova međusobno glože, novi zakon infiltrira profesionalnog, prinudnog upravnika. Naizgled, njegova glavna rola je briga za dobrobit zgrade i njenih stanara, iako (kako slovenački primer dokazuje) privatni preduzetnik, proizveden u upravnika, najčešće uopšte nije kvalifikovan za obavljanje ikakvih popravki, pa prema svom ćeifu angažuje potrebne majstore i radove često proglašava hitnim (iako to nisu). A što je više računa za naplatu, veći je i profit. Umnoženi računi su direktan udar na kućni budžet. Stanari i vlasnici stanova biće dužni da podmire ono što im upravnik servira. U Sloveniji je prošla bezmalo decenija dok se lakoverne platiše nisu osvestile da su pretvorene u ovce za šišanje. Motiv tamošnjih upravnika, koji su se posle donošenja sličnog zakona o stanovanju preko noći namnožili kao pečurke posle kiše, ni izdaleka nije bio procvat zgrade koja im je pala u šake nego sopstvenog novčanika.

U Srbiji se često nekritički i naopako kopiraju „rešenja sa Zapada“. To što Srbija usvaja danas, u drugim je zemljama, koje su u isto vreme iskoračile iz socijalizma u divlji kapitalizam, isprobano odavno, pa nam praksa nudi pozitivna, ali i negativna iskustva. Nama najbliži primer je Slovenija, koja je ubrzo posle usvajanja „Jazbinškovog zakona“ (1991) o privatizaciji društvenih stanova, usvojila i Zakon o stanovanju prema kome su dotadašnja javna stambena preduzeća privatizovana, a novopečeni vlasnici stanova prisiljeni da trpe u svojim zgradama tzv. profesionalne upravnike.

I u Sloveniji je novi sistem („uvezen“ sa Zapada) u početku reklamiran u superlativima, uz zaklinjanje vlasti da će to dovesti do više reda i transparentnosti u održavanju zgrada i zajedničke imovine. Ispostavilo se, međutim, da su od države instalirani upravnici radije brinuli za ličnu dobit nego za interese vlasnika stanova. Pojedinci su naprečac otvorili samostalna preduzeća sa jednim zaposlenim (samim sobom), a država je, kako se ispostavilo, zaboravila da propiše i sankcije za njihov javašluk, kao i način zamene i izbora drugog upravnika ukoliko vlasnici prvog uhvate u lopovluku, mahinacijama i malverzacijama. I u nacrtu srpskog zakona (čl. 34) piše da kandidat za upravnika mora imati „najmanje srednje obrazovanje u četvorogodišnjem trajanju“, ali ne piše – kakvo obrazovanje konkretno, kog smera, ni kog profila. Što je jednako slovenačkom „rešenju“ gde su se upravljanja latili i oni sa srednjom, na primer, ugostiteljskom školom, iako takva stručna sprema nema veze sa vođenjem stambene zgrade. Za nastalu štetu takvi „stručnjaci“ nisu odgovarali (a i čime bi, kad su firme registrovali sa ograničenom odgovornošću, bez jemstva, na primer, sopstvenom imovinom, što bi bila garancija za odgovorno delanje); ni odgovarajuće državne službe (privredna komora pri kojoj su bili registrovani, ni tržišni, građevinski ili stambeni inspektorat Slovenije) nisu bile od pomoći, jer se ispostavilo da za upravnikov nemar ili nanetu štetu odgovaraju isključivo vlasnici stanova, krivi jer „nisu vršili kontrolu upravnika“.

Država je odnos vlasnici stanova – upravnik zgrade tako pretvorila u vlasničku noćnu moru, gurnuvši ga na privatan teren „ugovornog odnosa između dva privatna lica“. Ni tužbe nisu bile spas za nasamarene vlasnike, jer su sudski procesi dugotrajni (dve do četiri godine, a onda tek žalbe…), uz visoke takse i preskupe advokate. Uz sve to, upravnikova firma bi preko noći iščezla (ugašena ili proglašen stečaj), pa vlasnici nisu ni imali od koga da naplate nastalu štetu. Još jedna kritična tačka ovog „sistema“ je da upravnik nije dužan da obaveštava ni traži odobrenje od krajnjih korisnika i platiša (vlasnika stanova i stanara) već svakog meseca uz račun za komunalne usluge naplaćuje svote od više desetina evra pod stavkama „održavanje“ i „operativni troškovi“.

 

LOŠA PRAKSA, PAMETNOM POUKA Bilo je bizarnih slučajeva kada su, na primer, stanari zgrade u centru Ljubljane naknadno otkrili da su tokom nekoliko meseci platili kupovinu čak 600 sijalica, iako je spisak domarovih zaduženja pokazao da je u zajedničkim prostorijama zamenio svega pet. Kada su posumnjali u autentičnost upravnikovog računa za 600 sijalica i zatražili da pokaže gde čuva ostalih 595, pobegao je glavom bez obzira. Tragom te vesti, utvrđeno je da i drugi upravnici ne štede vlasnike stanova i stanare, pa su o njihovom trošku kupovali električne kosilice za šišanje trave, desetine lopata za čišćenje snega, mnoštvo brava, ključeva i drugog sitnijeg, ali i krupnog arsenala (poput snežnih freza, merdevina, farbe, čak tonu soli za posipanje zimi), uz bizarne račune za usluge baštovana koji je (u januaru!) orezivao ruže, iako ruža ni u komšiluku nije bilo ni u tragovima. I sve to zahvaljujući fiktivnim računima koje su preduzimljivim upravnicima dostavljali njihovi „dobavljači“, saučesnici u deobi plena.

Slovenački mediji su se sporadično zgražavali nad sličnim i još lucidnijim primerima upravničkih prevara i lošom karmom ojađenih stanara u Mariboru, Celju, Ljubljani… U žiži se našlo i „raspolaganje“ novcem koji su vlasnici stanova i stanari sakupljali u posebnom, Rezervnom fondu, namenjenom za radikalnije popravke. Slovenačka država je odredila da te novce čuva upravnik, doduše na posebnom računu, ali šta učiniti u slučaju anomalija, kad novac netragom nestane? Tu stupa na scenu iskustvo jalovih tužbi i sporog slovenačkog pravosuđa. Slovenačka iskustva nisu doprla do srpskih zakonodavaca, koji u novom zakonu propisuju da upravnik zgrade samostalno raspolaže novcem…

Sve to je kumovalo da je lane u Sloveniji osnovano „Udruženje etažnih vlasnika nekretnina“. Njihov predsednik Gorazd Marinček naveo je tada da u Sloveniji postoji oko 400.000 vlasnika stanova „koji nemaju uticaj na upravljanje svojim zgradama“. Sistemska boljka je da upravnici bez znanja vlasnika stanova biraju izvođače radova, pri čemu nije od uticaja njihova pouzdanost i kvalitet već pristanak na „sistem povratnih provizija“ koji diktira upravnik zgrade. Marinček je upozorio da „vlasnici nemaju gotovo nikakvu zaštitu“, što je postalo bolno u trenutku kada je država najavila projekat „energetske obnove zgrada“ (u prevodu: zamena prozora i vrata), a to je otvorilo neslućene mogućnosti za bajne provizije i zaradu ispod ruke za upravnike. Neki upravnici su se u međuvremenu tako osilili da su bez znanja vlasnika prenumerisali parcele i upisivali ih u Zemljišku knjigu, menjajući karakter nekretnina; tako je preduzeće „Reyan d.o.o.“ iz Ljubljane parking mesta u podrumskom delu zgrada u naselju Zupančičeva jama, bez znanja vlasnika, prekvalifikovalo u „garažnu kuću“. I potom za nju počelo vlasnicima da šalje posebne račune, kao da se radi o izdvojenom (poslovnom) prostoru, a ne o neotuđivom delu stambene zgrade.

Oslanjajući se na činjenicu da se vlasnici međusobno ne poznaju ili su ophrvani poslovnim i privatnim problemima, pa tako nezainteresovani za zajedničku imovinu u zgradi, upravnik „Alpdom“ iz Radovljice je, na primer, jednom vlasniku stana višestruko naplatio troškove čišćenja zajedničkih prostorija. Kada je žrtva otkrila prevaru i zatražila refundaciju preplaćenih 2.000 evra, upravnik je to odbio. U sličnom slučaju je vlasnica stana tokom zimskih meseci dobijala račun od 160 evra mesečno na ime troška za centralno grejanje. Kada je shvatila da je opljačkana za 500 evra, bilo je kasno. U zgradi SPB1 u ljubljanskom predgrađu Domžale, vlasnici stanova već dve godine muku muče kako da promene upravnika koji ih je preveo žedne preko vode. U ogromnom zdanju živi preko 1.000 stanara, a za otkaz upravniku treba sakupiti preko 50 odsto potpisa vlasnika. Sa brojnim podstanarima i vlasnicima rasutim širom Slovenije, bilo je umeće prikupiti potrebne potpise, a kada su to uspeli, upravnik ih je ignorisao. I šta je učinila država? Ništa. Loši upravnici su problem vlasnika, a ne države. Što su iskusili i vlasnici stanova u Jakčevoj ulici u Ljubljani; energetsku obnovu zgrade, prema proceni sudskog veštaka, platili su papreno, bar 130.000 evra previše. Upravnik je izabrao izvođača radova na svoju ruku, a kada su besni vlasnici odlučili da oteraju obojicu, našli su se pred novim izazovom – oterani upravnik odbija da novom preda dokumentaciju zgrade, kao i novac iz vlasničkog Rezervnog fonda. Nešto bolje su prošli stanari Nojbergerove ulice u Ljubljani, koje je jedno od najvećih preduzeća registrovanih za upravljanje (SPL), čim je preuzelo objekat 2002. godine, obavestilo da zbog dotrajalosti hitno mora da zameni sajle lifta starog četiri godine. Predračun? U današnjoj valuti, deset hiljada evra bez PDV-a (20%) i „ruku“. Vlasnici su pozvali zavod koji svake godine kontroliše liftove i saznali da su sajle netom pregledane i u odličnom stanju. Upravnika su izbacili iz zgrade, a iste sajle vuku kabinu lifta i dan-danas.

 

MEHANIZAM (SAMO)ZAŠTITE Iako je u Sloveniji standard nešto viši nego u Srbiji, osiguranje zgrada (na primer) nije obavezno, niti postoje nameti kakvi u Srbiji prete da postanu deo novih dažbina kroz novu zakonsku regulativu.

Još problematičnija su ovlašćenja koja upravniku daju odrešene ruke da uz sudske izvršitelje i komunalne policajce samovoljno i proizvoljno ulaze u stanove. Ili da kroz nekakve „postupke“ vlasnicima čak oduzimaju isti. Tu je dobro znati da su vlasnici stanova u Sloveniji na kraju spoznali da im nema mira ni života bez samozaštite, pa su se samoorganizovali u Nadzorne odbore (novo ime za kućni savet), koji u svakoj zgradi čini od tri do pet vlasnika, izabranih na zboru stanara. Tamo gde su vlasnici organizovani, više nema lažnih popravki ni naduvanih računa; ako imaju upravnika, onda mu dišu za vrat, ništa ne sme da radi ni odlučuje bez odobrenja Nadzornog odbora. Bez ovakvih osigurača proizvodnja upravnika zgrada u Srbiji, pa još uz blagoslov države – jeste znak za uzbunu u zgradama koje nemaju svoju samoupravu, ukoliko vlasnici ne žele da provere „slovenački recept“ i na svojoj koži. Tamo gde nema mehanizma koji određuje da isključivo vlasnici smeju da naručuju radove, kao i način njihove realizacije, jasno je da država prepušta teško stečenu imovinu osiromašenih građana na milost i nemilost „trećim licima“. Zato se navodni cilj novog zakona – popraviti uslove stanovanja – svodi na uvođenje novih nameta za buduće priučene upravnike zgrada.

Uvođenje „profesionalnog upravnika“ u stambene zgrade i naročito „prinudne uprave“ ne znači samo umnožavanje režijskih troškova nego i unižavanje političke i poslovne sposobnosti građana. Profesionalni upravnik u stambenim zgradama, ovako kako je u Srbiji zamišljen i u javnosti predstavljen, ograničava i ugrožava pravo na svojinu, ali i na slobodno udruživanje, jer odlučivanje izmešta iz zajednice koje se te odluke najviše i jedino i tiču.

Potpuno je nerazumljivo i nametanje obaveze osiguranja od štete. U evropskim zemljama, pa i u Sloveniji, to je mogućnost, ali ne i obaveza vlasnika stanova.

Zgrade jesu neodržavane zbog lošeg opšteg materijalnog stanja u kome se nalazi naše društvo, a ne zbog neznanja i generalne nebrige vlasnika kojima država sad nameće tutora i uterivače dugova. Da građani imaju evropske plate, standard i penzije, mogli bi bolje da srede i svoje zgrade. Rečju, novom zakonu o stanovanju mnogo toga fali, a to se vidi i po tome što, iako je predstavljen kao hipermoderno dostignuće, nije usklađen ni sa rešenjima poznatim u Evropskoj uniji.

[/restrictedarea] mikrozaйm onlaйn zaйm dlя pogašeniя zaйmovzaйm po sisteme zolotaя koronazaйm fast finans