Почетна / Регион / Власници претворени у подстанаре

Власници претворени у подстанаре

СтановањеЗа „Печат“ из Љубљане Светлана Васовић Мекина

Иако је циљ који се желео постићи усвајањем новог закона о становању добар, то се не може рећи и за средства која је држава изабрала за његово постизање. Пример Словеније требало је да буде знак за аларм. Нажалост, није

Град Београд је иницијатор новог закона о становању и одржавању зграда који ће, тврди помоћница министра грађевине Јованкa Атанацковић, бити усвојен до краја фебруара. Очекивало би се да ће држава, пошто се после четврт века латила решавања „свакодневних проблема у стамбеним зградама“, то учинити промишљено и темељно, пре свега анализирајући како је то уређено у другим државама, како избегла туђе грешке. А што се непонављања грешака тиче, није требало ићи далеко – већ пример Словеније са којом смо 70 година делили заједничку прошлост и државу, требало је да буде знак за аларм. Нажалост, није. Иако је циљ који се желео постићи усвајањем новог закона о становању добар, то се не може рећи и за средства која је држава изабрала за његово постизање.

[restrictedarea]

ОПОМЕНА И НАУК Већ узгредна анкета и написи по новинама упућују нас да је створена илузија да ће о стамбеним зградама убудуће бринути и све проблеме отклонити некакав вешт и доброћудни кућепазитељ (хаузмајстор, домар), те да ће захваљујући његовом умећу запуштене и оронуле зграде њихових осиромашених власника – убрзо постати лепше и функционалније. То је мит; закон не предвиђа устоличење неког суперрадише који ће личним трудом и са својих 10 прстију подићи квалитет зграде на виши ниво већ посредника, лукаво титулираног – управник. Тамо где се власници станова међусобно гложе, нови закон инфилтрира професионалног, принудног управника. Наизглед, његова главна рола је брига за добробит зграде и њених станара, иако (како словеначки пример доказује) приватни предузетник, произведен у управника, најчешће уопште није квалификован за обављање икаквих поправки, па према свом ћеифу ангажује потребне мајсторе и радове често проглашава хитним (иако то нису). А што је више рачуна за наплату, већи је и профит. Умножени рачуни су директан удар на кућни буџет. Станари и власници станова биће дужни да подмире оно што им управник сервира. У Словенији је прошла безмало деценија док се лаковерне платише нису освестиле да су претворене у овце за шишање. Мотив тамошњих управника, који су се после доношења сличног закона о становању преко ноћи намножили као печурке после кише, ни издалека није био процват зграде која им је пала у шаке него сопственог новчаника.

У Србији се често некритички и наопако копирају „решења са Запада“. То што Србија усваја данас, у другим је земљама, које су у исто време искорачиле из социјализма у дивљи капитализам, испробано одавно, па нам пракса нуди позитивна, али и негативна искуства. Нама најближи пример је Словенија, која је убрзо после усвајања „Јазбиншковог закона“ (1991) о приватизацији друштвених станова, усвојила и Закон о становању према коме су дотадашња јавна стамбена предузећа приватизована, а новопечени власници станова присиљени да трпе у својим зградама тзв. професионалне управнике.

И у Словенији је нови систем („увезен“ са Запада) у почетку рекламиран у суперлативима, уз заклињање власти да ће то довести до више реда и транспарентности у одржавању зграда и заједничке имовине. Испоставило се, међутим, да су од државе инсталирани управници радије бринули за личну добит него за интересе власника станова. Појединци су напречац отворили самостална предузећа са једним запосленим (самим собом), а држава је, како се испоставило, заборавила да пропише и санкције за њихов јавашлук, као и начин замене и избора другог управника уколико власници првог ухвате у лоповлуку, махинацијама и малверзацијама. И у нацрту српског закона (чл. 34) пише да кандидат за управника мора имати „најмање средње образовање у четворогодишњем трајању“, али не пише – какво образовање конкретно, ког смера, ни ког профила. Што је једнако словеначком „решењу“ где су се управљања латили и они са средњом, на пример, угоститељском школом, иако таква стручна спрема нема везе са вођењем стамбене зграде. За насталу штету такви „стручњаци“ нису одговарали (а и чиме би, кад су фирме регистровали са ограниченом одговорношћу, без јемства, на пример, сопственом имовином, што би била гаранција за одговорно делање); ни одговарајуће државне службе (привредна комора при којој су били регистровани, ни тржишни, грађевински или стамбени инспекторат Словеније) нису биле од помоћи, јер се испоставило да за управников немар или нанету штету одговарају искључиво власници станова, криви јер „нису вршили контролу управника“.

Држава је однос власници станова – управник зграде тако претворила у власничку ноћну мору, гурнувши га на приватан терен „уговорног односа између два приватна лица“. Ни тужбе нису биле спас за насамарене власнике, јер су судски процеси дуготрајни (две до четири године, а онда тек жалбе…), уз високе таксе и прескупе адвокате. Уз све то, управникова фирма би преко ноћи ишчезла (угашена или проглашен стечај), па власници нису ни имали од кога да наплате насталу штету. Још једна критична тачка овог „система“ је да управник није дужан да обавештава ни тражи одобрење од крајњих корисника и платиша (власника станова и станара) већ сваког месеца уз рачун за комуналне услуге наплаћује своте од више десетина евра под ставкама „одржавање“ и „оперативни трошкови“.

 

ЛОША ПРАКСА, ПАМЕТНОМ ПОУКА Било је бизарних случајева када су, на пример, станари зграде у центру Љубљане накнадно открили да су током неколико месеци платили куповину чак 600 сијалица, иако је списак домарових задужења показао да је у заједничким просторијама заменио свега пет. Када су посумњали у аутентичност управниковог рачуна за 600 сијалица и затражили да покаже где чува осталих 595, побегао је главом без обзира. Трагом те вести, утврђено је да и други управници не штеде власнике станова и станаре, па су о њиховом трошку куповали електричне косилице за шишање траве, десетине лопата за чишћење снега, мноштво брава, кључева и другог ситнијег, али и крупног арсенала (попут снежних фреза, мердевина, фарбе, чак тону соли за посипање зими), уз бизарне рачуне за услуге баштована који је (у јануару!) орезивао руже, иако ружа ни у комшилуку није било ни у траговима. И све то захваљујући фиктивним рачунима које су предузимљивим управницима достављали њихови „добављачи“, саучесници у деоби плена.

Словеначки медији су се спорадично згражавали над сличним и још луциднијим примерима управничких превара и лошом кармом ојађених станара у Марибору, Цељу, Љубљани… У жижи се нашло и „располагање“ новцем који су власници станова и станари сакупљали у посебном, Резервном фонду, намењеном за радикалније поправке. Словеначка држава је одредила да те новце чува управник, додуше на посебном рачуну, али шта учинити у случају аномалија, кад новац нетрагом нестане? Ту ступа на сцену искуство јалових тужби и спорог словеначког правосуђа. Словеначка искуства нису допрла до српских законодаваца, који у новом закону прописују да управник зграде самостално располаже новцем…

Све то је кумовало да је лане у Словенији основано „Удружење етажних власника некретнина“. Њихов председник Горазд Маринчек навео је тада да у Словенији постоји око 400.000 власника станова „који немају утицај на управљање својим зградама“. Системска бољка је да управници без знања власника станова бирају извођаче радова, при чему није од утицаја њихова поузданост и квалитет већ пристанак на „систем повратних провизија“ који диктира управник зграде. Маринчек је упозорио да „власници немају готово никакву заштиту“, што је постало болно у тренутку када је држава најавила пројекат „енергетске обнове зграда“ (у преводу: замена прозора и врата), а то је отворило неслућене могућности за бајне провизије и зараду испод руке за управнике. Неки управници су се у међувремену тако осилили да су без знања власника пренумерисали парцеле и уписивали их у Земљишку књигу, мењајући карактер некретнина; тако је предузеће „Reyan д.о.о.“ из Љубљане паркинг места у подрумском делу зграда у насељу Зупанчичева јама, без знања власника, преквалификовало у „гаражну кућу“. И потом за њу почело власницима да шаље посебне рачуне, као да се ради о издвојеном (пословном) простору, а не о неотуђивом делу стамбене зграде.

Ослањајући се на чињеницу да се власници међусобно не познају или су опхрвани пословним и приватним проблемима, па тако незаинтересовани за заједничку имовину у згради, управник „Алпдом“ из Радовљице је, на пример, једном власнику стана вишеструко наплатио трошкове чишћења заједничких просторија. Када је жртва открила превару и затражила рефундацију преплаћених 2.000 евра, управник је то одбио. У сличном случају је власница стана током зимских месеци добијала рачун од 160 евра месечно на име трошка за централно грејање. Када је схватила да је опљачкана за 500 евра, било је касно. У згради СПБ1 у љубљанском предграђу Домжале, власници станова већ две године муку муче како да промене управника који их је превео жедне преко воде. У огромном здању живи преко 1.000 станара, а за отказ управнику треба сакупити преко 50 одсто потписа власника. Са бројним подстанарима и власницима расутим широм Словеније, било је умеће прикупити потребне потписе, а када су то успели, управник их је игнорисао. И шта је учинила држава? Ништа. Лоши управници су проблем власника, а не државе. Што су искусили и власници станова у Јакчевој улици у Љубљани; енергетску обнову зграде, према процени судског вештака, платили су папрено, бар 130.000 евра превише. Управник је изабрао извођача радова на своју руку, а када су бесни власници одлучили да отерају обојицу, нашли су се пред новим изазовом – отерани управник одбија да новом преда документацију зграде, као и новац из власничког Резервног фонда. Нешто боље су прошли станари Нојбергерове улице у Љубљани, које је једно од највећих предузећа регистрованих за управљање (СПЛ), чим је преузело објекат 2002. године, обавестило да због дотрајалости хитно мора да замени сајле лифта старог четири године. Предрачун? У данашњој валути, десет хиљада евра без ПДВ-а (20%) и „руку“. Власници су позвали завод који сваке године контролише лифтове и сазнали да су сајле нетом прегледане и у одличном стању. Управника су избацили из зграде, а исте сајле вуку кабину лифта и дан-данас.

 

МЕХАНИЗАМ (САМО)ЗАШТИТЕ Иако је у Словенији стандард нешто виши него у Србији, осигурање зграда (на пример) није обавезно, нити постоје намети какви у Србији прете да постану део нових дажбина кроз нову законску регулативу.

Још проблематичнија су овлашћења која управнику дају одрешене руке да уз судске извршитеље и комуналне полицајце самовољно и произвољно улазе у станове. Или да кроз некакве „поступке“ власницима чак одузимају исти. Ту је добро знати да су власници станова у Словенији на крају спознали да им нема мира ни живота без самозаштите, па су се самоорганизовали у Надзорне одборе (ново име за кућни савет), који у свакој згради чини од три до пет власника, изабраних на збору станара. Тамо где су власници организовани, више нема лажних поправки ни надуваних рачуна; ако имају управника, онда му дишу за врат, ништа не сме да ради ни одлучује без одобрења Надзорног одбора. Без оваквих осигурача производња управника зграда у Србији, па још уз благослов државе – јесте знак за узбуну у зградама које немају своју самоуправу, уколико власници не желе да провере „словеначки рецепт“ и на својој кожи. Тамо где нема механизма који одређује да искључиво власници смеју да наручују радове, као и начин њихове реализације, јасно је да држава препушта тешко стечену имовину осиромашених грађана на милост и немилост „трећим лицима“. Зато се наводни циљ новог закона – поправити услове становања – своди на увођење нових намета за будуће приучене управнике зграда.

Увођење „професионалног управника“ у стамбене зграде и нарочито „принудне управе“ не значи само умножавање режијских трошкова него и унижавање политичке и пословне способности грађана. Професионални управник у стамбеним зградама, овако како је у Србији замишљен и у јавности представљен, ограничава и угрожава право на својину, али и на слободно удруживање, јер одлучивање измешта из заједнице које се те одлуке највише и једино и тичу.

Потпуно је неразумљиво и наметање обавезе осигурања од штете. У европским земљама, па и у Словенији, то је могућност, али не и обавеза власника станова.

Зграде јесу неодржаване због лошег општег материјалног стања у коме се налази наше друштво, а не због незнања и генералне небриге власника којима држава сад намеће тутора и утериваче дугова. Да грађани имају европске плате, стандард и пензије, могли би боље да среде и своје зграде. Речју, новом закону о становању много тога фали, а то се види и по томе што, иако је представљен као хипермодерно достигнуће, није усклађен ни са решењима познатим у Европској унији.

[/restrictedarea]

Оставите одговор

Ваша адреса е-поште неће бити објављена. Неопходна поља су означена *